Jak spočítat návratnost investice do nemovitosti?

Návratnost investice je důležitý ukazatel, který vám jako investorovi prozradí, jak si vaše investice vede, případně jak si povede v budoucnu. Spoléhat se na reklamní letáky nebo slova prodejců často nestačí. Proto vám prozradíme, jak si návratnost investice snadno spočítáte sami.

Co je návratnost investice?

Návratnost investice, někdy také označovaná jako ROI (z anglického return on investment) představuje poměr mezi výnosy z investice a investovanými prostředky. Vyjadřuje jí koeficient, pomocí, kterého lze pro lepší představu vypočítat návratnost v letech.

Pro výpočet návratnosti investice je nutné zjistit její výnosy nebo předpokládané budoucí výnosy. Už v článku jak fungují investiční byty jsme nakousli, že investice do nemovitostí jsou specifické - zpravidla generuje dva druhy výnosů:

• z pronájmu,
• ze samotného zhodnocení nemovitosti.

Při výpočtu návratnosti investice je tak nutné ke každému druhu výnosu přistupovat zvlášť.

Jak spočítat výnos z pronájmu bytu?

Pro výpočet výnosu z pronájmu je nezbytné znát průměrnou výši nájmů v dané lokalitě. S touto informací lze vypočítat hrubý předpokládaný výnos pomocí následujícího vzorce:

Příklad: Na příkladu porovnáme výnosnost investičního bytu v Praze a investičního apartmánu v Albánii.

1. Malometrážní byt v Praze pořídíte v průměru za 6 milionů korun, přičemž průměrný měsíční nájem činí 15 000 Kč.

• 15 000 * 12 = 180 000 Kč (roční nájem)
• (180 000 / 6 000 000) * 100 = 3 %

2. Za investiční Apartmány zaplatíte přibližně 1,5 milionu korun, přičemž při dlouhodobém pronájmu můžete počítat s cca 6 000 Kč měsíčně (v případě krátkodobých pronájmů turistům lze měsíční výnosy za pronájem ještě zvýšit).

• 6 000 * 12 = 72 000 Kč (roční nájem)
• (72 000 / 1 500 000) * 100 = 4,8 %

Výpočet předpokládaných výnosů z pronájmu je pouze orientační. Přesnější výsledek lze získat po zahrnutí nákladů na provoz bytu (pravidelné opravy, platby pojištění, příspěvky do fondu oprav apod.).

Vzorec pro výpočet předpokládaných čistých výnosů je následující:

I po zahrnutí nákladů je výpočet výnosů z pronájmu stále jen orientační. Reálný výnos ovlivňuje:

• skutečná obsazenost bytu (pronajímané byty zpravidla nebývají stále obsazené a hledání nových nájemníků se může protáhnout i na několik měsíců),
• reálná výše nákladů na provoz bytu,
• růst cen nájmů.

Vzorec pro výpočet návratnost investice do nemovitosti

Způsob výpočtu návratnosti investice závisí na tom, zda jste do nákupu nemovitosti vložili pouze své vlastní prostředky, nebo zda jste použili finance banky. Zajímá vás, která varianta je výhodnější? Přečtěte si, jak financovat nákup nemovitosti.

Vzorec pro výpočet návratnosti investice do nemovitosti je v obou případech stejný, liší se pouze údaje, které do vzorce vkládáte:

Celková výše investice nepředstavuje jen samotnou pořizovací cenu nemovitosti, ale i další počáteční náklady (rekonstrukce, daně apod.).

Příklad: Pro názorný výpočet návratnosti investice použijeme výše uvedený apartmán v Albánii.

• Koeficient návratnosti: 72 000 / 1 500 000 = 4,8 %
• Návratnost v letech: (1 / 4,8) * 100 = 21 let

Růst hodnoty nemovitosti

Ve výše uvedených příkladech není zohledněn růst hodnoty samotné nemovitosti.

Jak ukázala současná koronavirová krize, s predikováním vývoje cen nemovitostí mají občas potíže i odborníci. V dlouhodobém horizontu však ceny realit v celé Evropě rostou.

S rostoucími cenami lze zároveň předpokládat i zvyšující se ceny nájmů, a tím pádem i ročních výnosů.

Čísla nejsou vševidoucí

Při výběru investiční nemovitosti je vhodné výpočty zohlednit, ale neberte je jako směrodatné. Budoucnost investice může ovlivnit celá řada nevyzpytatelných faktorů. K nejčastějším potížím patří shánění vhodných nájemníků. Využijte naše služby a vyhněte se zbytečným komplikacím. Nejen že vás provede celým procesem koupě nemovitosti, ale zároveň zajistím neustálý přísun ideálních nájemníků do vašeho investičního apartmánu.